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防范购房风险 做到心中有数
2016-12-19 13:52:32
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  近日,市民王某到宝坻区法律援助中心咨询称,自己想购买一套农村的还迁房,但是目前该房屋还未建成,无法办理产权登记,不知道自己购买还迁房有哪些注意事项,该如何防范其中的风险。市民王先生的问题带有一定的典型性,最近一段时间,由于房价的不断上涨,不少市民会考虑购买价格相对低廉的还迁房。那么购买还迁房存在哪些法律风险,我们如何规避风险呢?

  还迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后,提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同,还迁房的性质差别很大,购买还迁房的风险亦有所不同。判断还迁房能否买卖的要素主要有两个:一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证,二是该房屋性质是否允许其转让,这两个要素需要同时具备,才能成就一个没有风险的还迁房交易。能够同时满足上面两个条件的还迁房数量并不多,因此购买还迁房存在一定法律风险,在购买的过程中,应当注意以下问题:

  (一)考察开发商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则办理还迁房的房产证相对有些保障。

  (二)购买回迁房时,要注意“一房数卖”。还迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。 

  (三)购买还迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。签订还迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

  (四)购买还迁房时,买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将尾款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要买方较高的谈判技巧。

  (五)购买还迁房时,要求卖方的配偶签名。实践中,还迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,订立买卖合同时要求卖方配偶签名可以规避卖方个人无权处分该房产带来的法律风险。



稿源: 宝坻区司法局   编辑: 冀春雨
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